拖欠物业费滞纳金问题探究

2017-06-01相关报道

  物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。下面是小编整理的拖欠物业费滞纳金问题探究,欢迎大家参阅!

  业主拖欠物业费存在几种情况,一种是业主无任何理由的故意不缴纳;一种是业主认为物业公司违约在先,对物业公司提供的物业服务极度不满意而故意不缴纳;另一种是业主过失未缴纳,比如因长期外出等各种原因忘记缴纳物业费。无论哪种原因,物业公司依据双方签订的《前期物业服务协议》,均按拖欠费用每日千分之三的标准计算滞纳金并向业主催款。

拖欠物业费滞纳金问题探究

  现实情况是绝大部分业主都按时足额缴纳了物业费,不存在滞纳金的问题。而有的业主因拖欠物业费金额大、时间长,居然滞纳金都超过了物业费。

  一、滞纳金的性质及计算依据

  因拖欠物业费产生的滞纳金本质上即违约金,其计算依据是业主与前期物业服务企业签订的《前期物业服务协议》。而前期物业服务企业是在业主、业主大会选聘新的物业服务企业之前,由建设单位(开发商)通过招投标方式选聘的具有相应资质的物业服务企业。

  业主购买物业时,开发商往往会要求业主先签订一份购房意向合同并缴纳一定数额的保证金,约定在未来某个时间签订正式的《商品房买卖合同》。当业主前往签约地点签约时,开发商同时会要求业主签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》等等协议,而后面的这几份合同文件详细约定了开发商选聘的前期物业服务企业、物业费的计算方式、不按时交纳相关费用的违约金等等条款。

  若业主对前期物业服务企业不满意,可以依据《物业管理条例》的规定成立业主大会,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘前期物业服务企业。同时由业主委员会代表业主与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同,对物业费收费标准及滞纳金的计算方式进行约定。

  二、业主可以拒绝缴纳物业费及滞纳金的情形

  法律没有明确规定业主可以拒绝缴纳物业费的情形,应根据业主和物业服务企业签订的协议进行综合判断,司法实践中一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵时,比如物业服务企业违法违规收费,违反合同约定占用或出租公共绿地、空间等,业主可以以此为正当理由进行抗辩,少交物业费或不交物业费。

  如果物业服务企业仅仅属于一般的违约行为,并不存在违法或严重违约,业主可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任,不能消极地以不交物业费进行对抗。

  三、滞纳金可否调整降低

  《合同法》114条规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。因此,因拖欠物业费产生的滞纳金过分高于给物业服务企业造成的损失的,业主可以请求对滞纳金予以降低。

  至于过分高于造成的损失的标准认定问题,根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第29条的规定,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

  因此,拖欠物业费产生的滞纳金过高时,业主可证明该滞纳金已超过物业服务企业损失的30%,进而申请对滞纳金调整降低。

  当然,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,而业主无故拖欠物业费或以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费的,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。此时,物业服务企业应勇敢拿起法律武器维护企业的合法权益。


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